1. 입주 물량

향후 2년내에 입주물량을 체크해야 한다

전세 물건이 부족해지면 전세가가 올라가고 결국 매개가를 밀어올리게 되는데

이것을 입주물량에 따라 파악하는게 가능하다

그럼 입주물량은 어떻게 확인하는가?

입주물량을 예상할 수 있는 지표가 있으니 그게 바로 인허가 실적이다.

인허가 실적은 국가통계포털 사이트(kosis.kr)에서 확인이 가능하다.

인허가 실적은 2-3년 뒤 공급되는 물량으로 생각하면 되고

인허가 실적이 많다면 2년 뒤 공급이 많아지기 때문에 매매가와 전세가가 하락하게 된다.

반대로 인허가 실적이 적으면 2년 뒤 공급이 줄어들기 때문에 가격이 상승할 가능성이 높다.

서울의 경우 2017년 11만 가구이고 2020년에는 5만가구이다.

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2. 매매가격지수

주택시장의 평균적인 매매가격변화를 측정하는 지표를 매매가격지수라고 한다.

한국부동산원에서 확인할 수 있는데 요새는 포털사이트에 검색만해도 나온다.

인근 지역별로 묶어서 매매가격지수의 상승흐름이 뒤처있고 있는 곳이 있다면

저평가로 유추 할 수 있다. 서울경기인천 / 부울경 / 대구 경북등으로 묶어서 분석하면 좋다

매매가격지수와 전세가격지수의 격차를 확인하는 비교를 하고 싶다면 아파트실거래가 앱을

사용할 수도 있다.

매매가격지수를 활용하는 법은 다음과 같다

관심지역과 인근지역을 묶어서 10년간 매매가격지수를 비교하며 하락해온 지역들을 찾는다.

주식으로 비교하면 주가 그래프랑 비슷하게 생각해도 좋다.

매매가격지수의 흐름을 보면서 상승전환된 변곡점을 찾아 체크 한후 변곡점에서 가장 최근 상승국면으로 전환되었고 전세가도 함께 오르고 있다면 저평가된 지역으로 생각해도 좋다.

3. 미분양과 청약경쟁률

미분양이 점점 줄어들고 향후 공급도 줄어들면 심리가 회복되기 시작한다. 가장 입지 좋은곳 분양단지부터 청약이 완판되고 경쟁률이 높아진다. 청약 경쟁률이 높다는 건 신축 아파트 수요가 많아진다는 의미이고 당첨이 힘들어지므로 기존에 분양권들로 사람들에 관심이 흐르게 된다. 프리미엄을 주고서라도 분양권을 사려하고 나중에 새아파트가 될 재건축 재개발의 시세도 상승하게 된다.

청약 경쟁률을 볼때는 특별공급 경쟁률이 중요한데 이유는 특별공급은 평생 한번만 당첨되기 때문이다. 특별공급 경쟁률이 높아진다는 것은 해당 지역의 상승에대한 확신이 강해진다는 것이기 때문에 꼭 체크할 필요가 있다.

반대로 경쟁률이 낮아진다면 주의해야할 필요가있다.

입주물량이 적고 미분양 수고 줄어들고 청약 경쟁률이 높아지고 있으면 저평가 지역이 확실하다고 볼 수 있고 세가지 요인이 부합하지않으면 지켜봐야한다.

적정수요 계산하는 법

적정수용는 공급을 받아줄 수 있는 수준이다.

인구수 * 0.5%를 하면된다.

0.5%는 출산 이혼 사망등을 고려한 비율이다

예를들어 특정지역 인구수가 21년 293만 6,214명이라면 여기에 0.5%를 곱한 적정수요는

1만 4,681명이다

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